URBANISME, CONSTRUCTION ET AMÉNAGEMENT

Au regard de l’implantation de notre Cabinet à Grenoble, « Capitale des Alpes », dont le Tribunal Administratif traite notamment des contentieux de l’urbanisme provenant de l’Isère, de la Savoie et de la Haute-Savoie, et du parcours universitaire et professionnel de M° LE GULLUDEC (voir « Aménagement et tourisme en montagne » ), nous avons développé depuis près de 30 ans, un intérêt et une compétence particulières pour les questions touchant à l’urbanisme et à l’aménagement touristique en montagne.

L’urbanisme et l’aménagement en montagne sont en effet régis par des règles spécifiques aux particularités de ce milieu naturel fragile et disputé.

Nous avons ainsi appris à collaborer avec les autres professionnels de l’aménagement en montagne (maires, gestionnaires de domaines skiables et d’équipements touristiques, bureaux d’études, concepteurs de projets, financiers, etc.).

Spécialisé en droit de l’urbanisme et de l’aménagement, notre Cabinet intervient tant sur le plan précontentieux (conseil sur la délivrance de permis de construire et autres autorisations d’urbanisme, interprétation de dispositions de PLU/PLUI/SCoT, analyse du risque contentieux à l’occasion de l’élaboration et de la délivrance de documents et d’autorisations d’urbanisme, etc.) qu’en matière contentieuse devant les Tribunaux Administratifs.

Notre domaine d’intervention porte sur l’ensemble des matières liées à l’urbanisation et à l’aménagement des sols.

Il inclut l’assistance juridique à l’élaboration et l’évolution de plans locaux d’urbanisme communaux et intercommunaux et de schémas de cohérence territoriale (validation des actes de procédure, analyse de la légalité des documents d’urbanisme, conseils rédactionnels…) dont :

• l’animation et participation aux réunions techniques et réunions publiques
• le suivi de l’application des documents d’urbanisme
• l’assistance à l’élaboration des documents d’urbanisme et des actes administratifs afférents
• les recours et défense devant le Juge administratif pour les PLU / PLUI / SCOT

Sans prétende à l’exhaustivité, voici un panorama de nos domaines d’intervention :

• Les autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable de travaux, permis d’aménager, lotissements, certificat d’urbanisme)

La réalisation de projet d’urbanisme ou d’aménagement nécessite la délivrance d’une autorisation d’urbanisme afin que la commune vérifie la conformité des travaux par rapport aux règles d’urbanisme.

En fonction de l’ampleur des travaux, sera déposé une déclaration préalable ou un permis de construire/d’aménager.

Au préalable, il peut être sollicité un certificat d’urbanisme afin de connaître les règles d’urbanisme applicables sur un terrain et si l’opération immobilière projetée est réalisable.

Le cabinet intervient aussi bien au stade d’audit juridique de projet d’autorisation en accompagnant le montage d’opérations qu’au stade de la contestation ou de la défense des décisions d’urbanisme.

Ce qui intègre notamment :

• l’audit et l’instruction des autorisations d’urbanisme

• le contentieux des autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable, déclaration de travaux, lotissement, certificat d’urbanisme)

• le contentieux des autorisations d’exploitation commerciale.

• L’urbanisme et l’aménagement en montagne : Unité touristique nouvelle (UTN), urbanisation en continuité, chalets d’alpage, servitudes de l’article L 342-20  du code du tourisme (voir « Aménagement et tourisme en montagne »).

• Les documents de planification (plan local d’urbanisme « PLU », plan d’occupation des sols « POS », carte communale, schéma de cohérence territoriale « SCOT », plan de prévention des risques naturels « PPRNP », plan local de l’habitat « PLH », plan de sauvegarde et de mise en valeur « PSMV », plan de déplacement urbain « PDU », etc.)

Les documents d’urbanisme traduisent des projets globaux d’aménagement et d’urbanisme à différentes échelles (bassin de vie, intercommunalité, commune etc.).

A ce titre, ils fixent les règles d’aménagement et d’utilisation des sols.

Notre cabinet dispose d’une longue expertise dans l’assistance à l’élaboration de ces documents et dans les contentieux qui peuvent accompagner leur élaboration, révision, ou encore modification.

• Les infractions aux règles d’urbanisme (arrêté interruptif de travaux, plainte, action en démolition, etc.)

En complément du versant administratif du droit de l’urbanisme et de l’aménagement, lorsque un exécutif local tel qu’un Maire est informé de l’existence de travaux de construction ou d’aménagement en l’absence d’autorisation ou en violation de celles-ci, il est tenu de dresser un procès-verbal.

Dans le cas de constructions sans autorisation d’urbanisme, le maire doit également prescrire par arrêté, l’interruption des travaux si les travaux sont toujours en cours.

Il peut également le faire en cas de travaux réalisés en violation de l’autorisation obtenue.

Le maire est aussi habilité à prendre toutes mesures de coercition nécessaires pour assurer l’application immédiate de la décision judiciaire ou de son arrêté interrompant les travaux.

Nous assistons et représentons devant les juridictions pénales, les communes ou les voisins confrontées à la réalisation de construction sans autorisations ou en violation de celles obtenues ainsi que les auteurs desdites infractions :

• Infractions au droit de l’urbanisme et au droit de la construction
• Constructions édifiées sans autorisation ou sans respect des autorisations d’urbanisme
• Continuation des travaux après décision d’interruption, de suspension ou de retrait d’autorisation

En outre, la collectivité peut saisir pendant dix ans, le Tribunal Judicaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans autorisation, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code.

• Les acquisitions forcées (expropriation, préemption, droit de délaissement, emplacement réservé)

L’expropriation permet à une personne publique d’obliger une personne à céder la propriété de son bien, moyennant le paiement d’une indemnité.

La procédure d’expropriation comprend une 1ère phase administrative au cours de laquelle la personne justifie de l’utilité publique de son projet (enquête publique, enquête parcellaire, arrêté de déclaration d’utilité publique).

Le cabinet intervient aussi bien dans l’assistance à l’élaboration du projet, lors de l’enquête publique ou lors d’un contentieux relatif à l’arrêté préfectoral de déclaration d’utilité publique.

Puis, à défaut de cession amiable, le cabinet intervient aussi lors de la 2^ème phase, devant le juge de l’expropriation.

Cette phase porte sur le transfert de propriété à la personne publique et l’indemnisation de l’exproprié.

Nous intervenons ainsi sur :

• les procédures d’expropriation : contentieux des actes de la phase administrative, fixation judiciaire des indemnités de dépossession foncière ou d’éviction commerciale, relogement des occupants, négociations

• les expropriations (déclaration d’utilité publique, arrêté de cessibilité, fixation de l’indemnité devant le juge judiciaire avec ou sans négociations)

Le droit de préemption urbain (DPU) permet notamment à une personne publique d’acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente, dans le but de réaliser des opérations d’aménagement urbain.

Les emplacements réservés, zone délimitée par le plan local d’urbanisme en vue de s’assurer de la disponibilité des terrains destiné à accueillir un équipement public futur.

Les propriétaires de biens situés dans certaines zones telles que les zones soumises au droit de préemption ou à un emplacement réservé bénéficient d’un droit de délaissement.

Ils peuvent ainsi proposer au titulaire du droit de préemption d’acquérir leur bien.

En cas de refus, cela peut conduire à la disparition définitive ou momentanée de ce droit.

• Les opérations d’aménagement (zone d’aménagement concertée « ZAC », concession, lotissement, etc.)

L’aménagement désigne l’ensemble des actes des collectivités locales ou des EPCI qui visent à la fois, dans le cadre de leurs compétences :

• à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations d’aménagement
• à assurer l’harmonisation de ces actions ou de ces opérations (article L. 300-1 du Code de l’urbanisme)

La notion d’opération d’aménagement renvoie aux dispositions du code de l’urbanisme concernant notamment les agglomérations nouvelles, les établissements publics d’aménagement, les PLU, les ZAC, les projets d’intérêt général et le droit de préemption urbain, voir aussi :

• Lotissement
• Permis de construire valant division
• Concessions d’aménagement
• Droits de préemption
• Plan local d’urbanisme (PLU)
• Projets d’intérêt général
• Zones d’aménagement concerté (ZAC).

Le cabinet accompagne les aménageurs dans le montage juridique de ces projets ou les voisins pour y être associés voire pour les contester.

Il peut également les assister pour le montage de financement des équipements (projet urbain partenarial, participations pour équipements publics exceptionnels, offres de concours,…)

• la fiscalité et le financement des réseaux (taxe d’aménagement, versement pour sous-densité, redevance pour archéologie préventive, projet urbain partenarial « PUP », participation pour voiries et réseaux « PVR », participation pour la réalisation d’équipements exceptionnels, participation pour le financement de l’assainissement collectif « PFAC », raccordement n’excédant pas 100 m, offres de concours, etc.)

La question du financement des réseaux d’eau potable, d’eau pluviale, d’électricité, d’assainissement et de télécommunications est un domaine complexe qui a connu de nombreuses évolutions.

Le financement des équipements publics ou privés par les collectivités, les aménageurs ou les constructeurs est souvent à l’origine du blocage de nombreux projets.

A ce titre, nous intervenons afin de trouver des solutions efficaces et concrètes à ces problèmes.

Nous vous assistons également pour obtenir la décharge de sommes mis à votre charge.

• Les contentieux civil et administratif annexes de l’aménagement (démolition de constructions irrégulièrement bâties, bornage, servitudes, chemins ruraux, alignement, etc.)

Le Cabinet intervient dans les domaines annexes de l’aménagement comme par exemple les actions en démolition de constructions irrégulièrement bâties (voir également « infractions aux règles d’urbanisme »).

Nous vous assistons aussi dans :

• Les bornages qui ont pour objet de fixer la limite exacte entre deux terrains contigus.

• Les servitudes qui constituent des obligations s’imposant à un terrain « fonds servant » pour le profit d’un terrain bénéficiaire dit  » fond dominant ». Exemple : les servitudes de passage, les servitudes de passage de canalisations.

• Les litiges afférents aux chemins ruraux des communes (voies appartenant au domaine privé des communes) ainsi que plus largement, à la voirie publique (tableaux de la voirie communale et intercommunale).

• Le péril, l’insalubrité et l’habitat indigne

Si un immeuble ou un logement présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants, le maire ou le préfet peut engager une procédure d’insalubrité.

Selon l’urgence, certaines mesures peuvent être prises (évacuation, démolition,…).

La procédure d’insalubrité concerne uniquement l’état de l’immeuble ou du logement ou ses conditions d’occupation.

S’il s’agit d’un problème de solidité, la procédure sera celle de mise en sécurité (immeuble menaçant ruine).

Lorsqu’un immeuble présente un danger au vu de sa solidité, le maire peut engager une procédure de mise en sécurité (anciennement « de péril ordinaire ») à l’encontre du propriétaire d’un logement ou du syndic de copropriété lorsque l’immeuble est en copropriété.

Une procédure de mise en sécurité ordinaire est engagée en cas de danger non immédiat.

En revanche, lorsque le logement présente une menace réelle et actuelle pour la sécurité, une procédure d’urgence (anciennement « de péril imminent ») doit être engagée.

• Le versant public du droit de la construction et de l’immobilier

Le droit de la construction est la branche du droit régissant la réalisation d’ouvrages de construction immobilière.

Avec une prédominance pour les situations à la confluence du droit public et du droit privé, notre cabinet intervient alors sur les missions et procédure suivantes :

• Mesures d’urgence, référés préventifs et référés contentieux en cas de désordres

• Expertises judiciaires, assistance aux réunions d’expertise

• Règlements des comptes, des incidents d’exécution des marchés de travaux

• Analyses et contentieux des assurances de construction, de dommages de travaux publics

• Mise en œuvre des garanties légales des constructeurs

Le droit immobilier s’applique à l’ensemble des droits découlant des immeubles bâtis ou non bâtis.

La location, les troubles de voisinage, l’achat et la vente immobiliers (les transactions immobilières), la sous-location, la copropriété, sont autant de problématiques traitées par le droit immobilier.

Toujours, avec une prédominance pour les situations à la confluence du droit public et du droit privé, notre cabinet intervient alors sur les missions et procédure suivantes :

• Exploitation des biens immobiliers (Baux d’habitation, Législation HLM) dont négociation, rédaction et audit des baux d’habitation, recouvrement de loyers et de charges, expulsions, troubles de jouissance, expertises judiciaires et amiables.

• Gestion collective des biens immobiliers (Copropriété, Association syndicale) dont ASL, AFUL.

Dans toutes ces missions, notre Cabinet s’engage à fournir des solutions efficaces et concrètes à vos problèmes.